12月19日，王健林董事長出席蘇寧集團在南京召開的“智慧零售大開發(fā)戰(zhàn)略暨合作伙伴簽約大會”，并在會上發(fā)表題為《實體商業(yè)的新戰(zhàn)法》的演講。以下是演講全文——

實體商業(yè)的新戰(zhàn)法

今天聽近東提出了一個智慧零售。中國互聯(lián)網(wǎng)和零售結(jié)合比較好的四大企業(yè)，現(xiàn)在已經(jīng)有了三個新名詞，阿里提出了新零售，近東先生提出了智慧零售，京東提了無界零售，我就等著馬化騰提什么零售了，我看看還有什么詞。但我想說的是，無論提出什么詞，最終的本質(zhì)還是零售。

今天近東叫我做一個小小的主題演講，時間有限，我談一個自己的體會吧，叫做“實體商業(yè)的新戰(zhàn)法”。近東剛才講了，互聯(lián)網(wǎng)進入中國20多年，特別是進入網(wǎng)絡購物時代以后，對實體商業(yè)沖擊還是頗大的，在這個沖擊下，很多實體店生存比較艱難，甚至也出現(xiàn)了一些倒閉現(xiàn)象。實體商業(yè)究竟還有沒有前途？實體商業(yè)的物業(yè)還有沒有投資價值？很多的人產(chǎn)生了懷疑。當然，隨著最近兩年網(wǎng)絡企業(yè)、網(wǎng)絡巨頭紛紛向線下擴張，似乎又看到了實體商業(yè)價值的春天。萬達作為中國實體商業(yè)的一個代表，這些年受電子商務的沖擊是很小的，甚至可以說影響微乎其微。

我舉個例子，最近五年開業(yè)的萬達廣場三個核心指標，客流、收入、租金，前兩項是客戶的，后一個是我們自己的，這三項核心指標，這五年環(huán)比年均保持在6%以上，不是簡單的收入增長，客單價提高了。而且從投資方面來看，這兩年恰恰是萬達廣場高速增長時期，在2016年之前我們每年最多開業(yè)25個萬達廣場，2016年和今年連續(xù)兩年萬達每年開業(yè)超過了50家萬達廣場，這兩年的增速是100%。而且我們還有一個比較宏偉的計劃，即從明年開始，力爭用10年左右的時間，即到2028年，把萬達廣場發(fā)展到1000個左右。到1000店是什么概念？拿今年的數(shù)據(jù)來說，開店滿一年的廣場平均客流量2000萬，隨著向三線、四線，甚至五線城市的下沉，可能每一個店客流量略為下降，畢竟小城市沒有這么多人，即使1300到1500萬左右，那也意味著開到1000店左右的時候，每一年光是萬達廣場的客流就在130-150億。一個人假設每年去30次，這個頻率已經(jīng)不算低了，那就意味著有大概5億人左右的重復性消費的顧客。那時候我估計中國城市居住人口可能會超過10億，真正有消費能力的人也就是6~7億，因為有很小的小孩，還有很大歲數(shù)的老人家等，1000個店我們估計將覆蓋中國90%以上的城市，其中有消費能力的城市人口三分之二都是我們重復消費的顧客。

下面，我結(jié)合近20年萬達廣場發(fā)展的實踐，簡單談談實體商業(yè)在網(wǎng)絡購物時代，或者說智慧零售時代，怎么個打法。我講四點：

一、定位社交中心

萬達廣場從誕生那天起就沒把自己定位成一個購物中心，以前說我們是商業(yè)中心，最近這7、8年我們反復強調(diào)我們是生活中心，用現(xiàn)在比較流行的話來講，就是一個社交生活的中心?，F(xiàn)在的城市商業(yè)，我有三個趨勢判斷。第一，單一商業(yè)中心消失了。為什么？城市擴張。過去大家說一個城市基本上一個中心，偌大一個北京就是王府井，偌大一個上海就是南京路，現(xiàn)在單一商業(yè)中心已經(jīng)消失。第二，大量商業(yè)綜合體出現(xiàn)，一站式商業(yè)大量出現(xiàn)，單一的中小門店受網(wǎng)絡沖擊。這一點我再給網(wǎng)絡說一句話公道話，沒有網(wǎng)絡沖擊實體店也是受影響的。第三，網(wǎng)絡購物的興起。

商業(yè)出現(xiàn)這幾個大的趨勢后，為了規(guī)避沖擊，我們就給自己準確定位，不能把零售作為主要定位，應該把生活、社交作為自己的定位。萬達廣場也有三個層面，不管城市級別的，區(qū)域級別的，還是社區(qū)級別的，我們的定位都是社交中心，這是第一定義。

二、突出體驗消費

網(wǎng)絡沖擊的是商業(yè)當中的零售部分。即“提袋消費”。消費是兩種，一種是提袋消費，實實在在提一個袋子走了，是物理消費。還有一種是體驗消費，你花了錢了，有了感知，如吃個飯，健個身，游個泳，唱歌歌，看個電影等等。

網(wǎng)絡消費對提袋消費，即消費中的零售部分沖擊比較大。但是它永遠無法替代只有到實物場景才能深切體會到的這種體驗式消費。

我十多年前在杭州發(fā)表過一次演講，商業(yè)中心怎么干？我當時用了一個詞——商業(yè)中心是吃出來的。十幾年前，人們做商業(yè)中心的時候里邊就是配兩三家餐廳，他們的計劃是為到店消費的人提供臨時的餐飲場所，我說不對，咱們應該做成城市的中心，讓吃飯的人到這里來，順便搞點買賣。

今天，我再加一句話，商業(yè)中心除了是吃出來的，還是玩出來的，大量的游樂內(nèi)容、體驗內(nèi)容。萬達廣場非常強調(diào)體驗消費，我們規(guī)劃設計院有一個強制條件，原則上新開店和調(diào)整后的老店要求體驗消費的業(yè)態(tài)占比不低于60%，否則審批通不過。我們還有一個目標，爭取三四年時間，使體驗消費業(yè)態(tài)達到70%。體驗消費占比多了，它受到的沖擊也越小了，而且由于體驗消費多，商業(yè)中心的黏性和不可替代性提高，才更有價值。

現(xiàn)在歐美也有一種說法叫“反購物中心化”，其實從中國商業(yè)綜合體的發(fā)展來看，中國的商業(yè)走的和歐美走的完全不一樣的路：因為無法拆遷，歐美商業(yè)綜合體都是在城郊，最多兩三層、室外停車這種模式。中國做得更高，更多吃喝玩樂在一起。歐美現(xiàn)在更多向中國商業(yè)綜合體學習，他們“反購物中心化隱藏